去年 8 月，聯影醫療上市一事傳遍了整個醫療圈，但鮮為人知的是，這家 " 國產替代 " 浪潮中的高端醫療設備企業頭號種子背后，還有一家房地產 CVC 的影子。

2018 年初，保利集團旗下的保利資本計劃進軍醫療器械，計劃以高端醫療器械國產替代為主線，橫向布局各科室智能器械，縱向打通器械全產業鏈。而在披露計劃之后，保利集團看中的第一個項目便是剛剛融完 A 輪的聯影醫療。

爾后四年時間，保利資本以投資人的身份開始在醫療領域謹慎出手，成交的項目不多，手中的手術機器人領域的精鋒醫療、奧朋醫療；人工智能輔助診斷領域的強聯智創；外骨骼機器人領域的程天科技……卻都是各自細分賽道中的佼佼者。其中，精鋒醫療現已遞交招股書，奧朋醫療、強聯智創也已經歷多輪融資，走到了 IPO 的邊緣。

保利資本重壓科技醫療是房地產商布局科技醫療的一個縮影。近年來，部分企業跳出了傳統的 " 地產 + 大健康 " 模式，緩慢但有力地切入了醫療硬科技領域。

不過，房地產的跨界不比家電、保險行業，后者要么存在技術遷移的空間，要么現有的業務緊跟醫療科技的發展。習慣了高周轉模式與百態 C 端用戶的房地產商們，真的能夠投好慢節奏、用戶單一的科技醫療嗎？

碧桂園、龍湖入局，

他們在投什么？

房產巨頭入局科技醫療的投資邏輯很多，但不是哪一家都能像背靠央企的保利資本那樣，圍繞高端醫械的國產替代進行布局。更多房產企業轉型醫療，一是通過抓取醫療產業鏈上下游的中小企業，更深度地發展 " 醫療 + 大健康 "，二是分散風險，以大健康行業未來的高揚發展氣勢，對沖房地產行業可能的長期不景氣。

碧桂園是所有跨界房企中最為積極的那一個。成立碧桂園創投后，這家機構先是領投互聯網醫療明星企業企鵝杏仁（現并入醫聯），后又入股腫瘤免疫 Biotech 和鉑醫藥，戰投寵物連鎖之中的絕對龍頭新瑞鵬，似乎要在醫療科技領域做成一支超級 PE。

但在進入 2021 年后，碧桂園創投畫風突變，遠離了傳統 CVC 的投資邏輯。這一年，它開始在早期項目中廣撒網，聯合其他機構投資出了大量天使輪、A 輪、B 輪項目，還獨家投資了研發呼氣 VOC 技術的精智未來。

這種主投早、后期項目的投資模式曾被碧桂園創投管理合伙人代永波稱之為 " 啞鈴式投資 "，他認為：伴隨創投企業規模的擴大，中間階段的融資賽道變得逐漸擁擠，相比之下，早期以及后期的融資項目競爭則相對不那么激烈。

在明確模式的指導下，碧桂園創投的醫療項目投資頻率及占比逐年上升。2021 年公開披露了 32 個項目中，有 7 個是醫療項目，2022 年各大投資機構偃旗息鼓，它在三個月的時間內投出了五個項目，涉及的金額及次數比不少專投醫療的機構還多。

整個跨界的過程之中，碧桂園創投涉獵的細分賽道不斷加寬，從心血管設備、微流控到合成生物學、AI 藥研，所有投資項目涵蓋了最前沿的醫療科技。值得注意的是，這些醫療項目中的絕大多數頗為優質，算上其他行業，它的年收益率已在 2021 年抵達 80%。

碧桂園的醫療投資布局

相較于碧桂園，龍湖旗下 CVC 的投資動作顯得有些保守。盡管它在科技領域做了不少布局，但醫療科技方面僅有暖哇科技。后者所處的健康險科技賽道在疫情期間遇到一定阻力，龍湖也未再繼續深入醫療科技。畢竟，守著椿山萬樹與佑佑寶貝，龍湖依然在養老婦幼中占有先機。

總的來說，保利資本、碧桂園創投的成功證實了房地產商以 CVC 跨界醫療業務的可行性，圍繞醫療服務智慧化、高端藥械 " 技術為王 " 的邏輯，加之企業自有的資金優勢與產業優勢，CVC 確實能夠找到高價值的項目，并說服企業接受投資。那么，這種模式能夠向下復制嗎？

普通房產企業轉型醫療，怎么轉？

高額投資回報下，頭部之外的房企亦有不少為之心動。不過，不同于保利、碧桂園擁有充足的資金支持，排名靠后的房企很難復制 CVC 模式實現跨界，很多時候只能在科技醫療與房地產中做出抉擇，要么按兵不動堅守房產，要么全軍出動 All in 醫療。

宜華地產（現宜華健康）算得上是業內最早嘗試跨界科技醫療的房地產公司。2014 年，宜華地產以 7.2 億元收購廣東眾安康后勤集團股份有限公司全部股權，從醫療后勤綜合服務和醫療專業工程切入。隨后又以 1.2 億元收購深圳友德醫科技有限公司 20％股權，將其經營范圍擴展至醫療服務及網絡醫院醫療技術平臺市場。

嘗到甜頭的宜華地產隨即開啟了大刀闊斧的跨界之旅。同樣依靠收購策略，宜華地產先后全資拿下慢病管理醫療設備公司愛奧樂與醫院管理公司達孜賽勒康，開始與醫院合作建設診療中心，助力醫院采購醫療設備，從診療收入中進行分成。2015 年 2 月，" 宜華地產 " 名更改為 " 宜華健康 "，并在年內完全剝離了房地產業務。

收購愛奧樂一事尤其值得關注，完成收購后，宜華健康的股價在當年達到歷史最高點 38.60 元，較年初漲了 10 倍。放在今天，" 院內信息系統 + 院外慢病管理 " 設備的業務閉環，也已構成了互聯網慢病管理的業務基礎。

不過，宜華健康的跨界之旅似乎并不平坦，已經在 3 月底發布了第五次退市風險警示。從巔峰墜落的原因有兩個，一是宜華健康在 2016 年進入養老領域后發生虧損，且融資跟不上擴張的速度，短期債務嚴重承壓；二是宜華健康的信息化產品及慢病管理類醫療器械遭遇創新公司沖擊，缺乏了持續的研發輸出，傳統的血糖儀及老舊的信息化系統已經無法維持市場角逐需要的競爭力。

這也是眾人不看好房地產跨界醫療科技的主要原因。長期高杠桿下的經營邏輯下，管理者很難適應醫療行業高研發、長周期的回報模式。稍有不慎，企業便會遭遇資金鏈斷裂、研發脫節的境遇。

如何解決這一難題？不少房企選擇了一種 " 曲線跨界 " 的方式。

廣東的世榮兆業便是一個典型的例子。通過旗下全資子公司世榮投資出資 1000 萬，世榮兆業以增資方式取得珠海至和置業投資有限公司（簡稱 " 至和置業 "）81% 股權，從而獲得 " 橫琴至和國際生命科學中心 " 項目的投資、開發及經營權利。

橫琴至和國際生命科學中心位于國家級新區橫琴新區，規劃用地面積約 20 萬平方米，計容建筑面積約 40 萬平方米。項目內容包括投資一所三級甲等綜合醫院，配套病床數不少于 1000 張；建設先進的智能健康療養康復中心，并計劃引進國內外最先進的基因研究機構，設立臨床基因研發和檢測中心；開發醫學研究中心、國際交流與會議中心等商業服務配套設施。通過這種方式，世榮兆業以產業園的邏輯在珠海建成了又一醫療樞紐，也算是名正言順地跨入了科技醫療的產業范疇。

蘇州高新的打法最為接近保利、碧桂園。上個月，蘇州高新籌劃近一年的 " 對醫療器械產業公司實施現金增資 " 計劃終于塵埃落定，公司全資子公司日蘇高新基金與蘇高新投資聯合醫療器械產業公司共同簽署合伙協議，發起設立蘇新新興產業基金，基金認繳出資總額 5 億元。

蘇州高新在公告中表示，本次增資將推動公司轉型升級，推動公司向 " 高新技術產業培育與投資運營商 " 的戰略定位轉型升級，逐步降低對傳統地產開發業務的依賴，實現區域醫藥產業協同發展，儲備醫藥領域優質投資資源。從長遠來看，背后藥械創新基因濃厚的蘇州，蘇州高新同樣有望走出保利、碧桂園的路徑，以 CVC 的方式深入醫療科技領域。

如此看來，無論是投資還是轉型，非頭部的房地產公司跨界科技醫療困難重重。不但需要攻克技術方面的壁壘，還需要在管理邏輯上謀求轉變，一招不慎，滿盤皆輸。因此，比較穩妥的路徑還是沿著房地產的邏輯建立產業園，依托產業園設立科技醫療投資基金，一步一步慢慢完成跨界，即便是中途失敗，也能為自己留下余地。

投資科技醫療，

房地產的優勢到底在哪里？

盡管跨界路上存在眾多陷阱，但房地產與科技醫療兩個行業，仍有契合的地方。

從房地產企業角度進行考慮，多年的政策、金融杠桿疊加，房地產行業已積累了龐大體量的社會關系網及資金。如今 C 端支撐投資性房地產發展的共識已有坍塌跡象，人口城市化減速及新生兒數量下降分別從短期和長期兩個區間內限制了房地產市場的增長。眾多因素合力之下，房地產步入下行周期，企業投資回報率和資金使用率雙雙下降。因此，房地產跨界科技醫療既可視作一種優質企業分散風險、尋找增長新曲線的路徑，又可優化社會資金配置情況，將資金從冗余的房地產行業轉向嗷嗷待哺的醫療科技行業。

從科技醫療企業的角度考慮，隨著一級市場募資難度增加，退出通道收窄，越來越多有實力的醫療科技初創企業將目光轉向了資金雄厚、資源豐富且頗有耐心的房地產 CVC 機構，并寄希望于房地產的相關產業鏈，為其打開產品銷售的新路徑。

再談保利資本與碧桂園創投，兩家 CVC 背景的投資機構與紅杉、高瓴等 IVC 相比存在較大差異。IVC 的資金主要來自投資人，他們更追求投資回報率，實現投資機構的盈利；而保利資本的資金來自保利，碧桂園創投的資金來自碧桂園集團，除了追求財務回報，他們也需要服務于集團的整體戰略，并延續集團的商業理念。

具體而言，保利資本計劃的高端醫械 " 國產替代 " 有能力在手術機器人領域組成完整生態，借助央企的角色定位幫助入局企業追趕外企。碧桂園創投的優勢則在它已有的社群，在其遍布全國的社區中，醫療服務領域的新瑞鵬寵物醫院、企鵝杏仁；食品消費賽道的漢口二廠、茶里等被投企業的服務和產品可以跳出傳統渠道落地，作為碧桂園社區服務中的一環，加速開啟商業化之旅。

但也需注意，眼饞醫療科技乃至醫療大健康市場的角色愈來越多。房地產外，家電、美妝乃至服飾、游戲等各行各業的企業都想借助 CVC 闖入醫療，各行各業也就更難依靠優質企業把握醫療。看似龐大的醫療市場，或許沒有給房產企業太多選擇的空間……

* 封面圖片來源：123rf

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